Investir l'épargne dans des box, parking, garages : oui mais comment être "rigoureux" dans la démarche ?

Salut,

J’ai besoin d’explorer des pistes pour savoir comment investir mon épargne, j’ai commencé à bien me renseigner sur un site que l’on m’a conseillé, https://avenuedesinvestisseurs.fr/, et également auprès d’autres sources (j’ai la chance par exemple d’avoir des mini-indications dans le cadre de mon travail, principalement en rapport avec la location immobilière).

Je souhaiterais en particulier, bien sûr, diversifier mes investissements et j’écris ce topic pour connaître votre avis concernant tout spécifiquement : la location de garages, box et autres places de parking. L’idée étant que j’achète quelques-uns de ces biens simplement pour les louer ensuite et ainsi toucher des rentes. C’est un collègue qui m’a suggéré de faire ça car c’est apparemment une source de revenus fiable (dans ma ville c’est très demandé), peu risquée (si pas de loyer, on éjecte facilement la voiture) et un peu rentable (surtout dans ma ville, qui se piétonise au centre-ville).

• Partant de là, je souhaiterais simplement savoir quels "outils" vous me conseilleriez pour trouver facilement de tels biens à acheter puis à louer. Je consulte pour le moment LeFigaro, LeBonCoin et SeLoger.com mais si vous en connaissez d’autres je suis preneur.

  • Malheureusement, beaucoup sont des parkings de copropriétés, ce qui ne m’arrange pas du tout à cause des contraintes que ces copropriétés ajoutent.

• Aussi, quelle démarche verriez-vous pour savoir si acheter tel ou tel bien spécifique est une bonne idée ou non ? Je veux dire, partiriez-vous du principe qu’il suffirait de regarder l’historique des prix de ce bien spécifiquement, par exemple ?

Merci d’avance !

Bonne soirée à vous !

PS : les assurances vies 50% fonds euros 50% SCPI Europe du Nord et le PEA avec ETF sont bien sûr toujours d’actualité, mais je pense que je préfèrerais commencer par de la location de parking/box/garages car c’est "palpable" et ça a un côté sympa, quoi. Surtout que dans ma ville ça va être l’eldorado de ça.

PS N°2 : je suis en mesure d’acheter cash ces biens, ce qui signifie que je n’ai pas besoin de devoir faire un prêt pour cela. Donc normalement c’est mieux pour toucher les rentes. (Il faut bien sûr que le prix ne soit pas trop élevé par rapport aux rentes sinon c’est bof).

PS N°3 : je suis conscient que je dois me renseigner sur la législation.

Salut !

Sans te dire quoi faire, voici quelques pistes de réflexion :

• L’argent investi en immobilier (garages inclus) est de l’argent qui ne sera plus disponible, en tout cas pas tout de suite. Si tu achètes 20.000 euros un garage, tu ne pourras pas les récupérer en un claquement de doigts.
• Quand tu achètes un bien immobilier, tu payes ce qu’on appelle des frais de notaire (les professionnels disent "droits de mutation", on les paye à un notaire mais ce n’est pas pour sa poche). Donc si tu achètes un garage à 20.000, tu vas devoir payer en plus quelque chose comme 3.000 euros de frais. Cela veut dire que tu vas mettre du temps à le rentabiliser.
• La valeur d’un bien peut varier. Il faut être conscient et accepter le risque que si tu investis 20.000 euros dans un garage, il n’aura peut-être plus la même valeur le jour où tu vas vouloir le revendre. Peut-être que tu réussiras à en tirer 30.000, peut-être que ce ne sera plus que 10.000.
• De la même manière, la valeur locative peut évoluer. Peut-être qu’aujourd’hui, tu vas louer ton garage pour 80 euros par mois. Mais demain, si vraiment ça devient tendu pour garer sa voiture, tu réussiras à le louer pour plus cher, par exemple 100 euros par mois. Mais de la même manière, si pour une raison ou un autre, les gens délaissent la voiture parce que les transports en commun sont plus efficaces, plus personne ne voudra louer ton garage.
• De toute façon, tout investissement potentiellement rentable est risqué.
• Si tu cherches le profit, calcule d’abord la rentabilité. Restons sur l’exemple du garage à 20.000 que tu loues 80 euros par mois. Tu vas dépenser 20.000 + 3.000 de frais de notaire = 23.000. Si tu loues ce bien à 80 euros par mois, ça fait 80 * 12 = 960 euros par an. La rentabilité est de 960 / 23000 = 4,17%. Le calcul est très simplifié, je n’ai pas intégré les impôts dedans, et c’est sans compter les points évoqués précédemment : évolution de la valeur locative, etc. Dans l’exemple, 4,17%, est-ce que ça te convient ? Il y a peut-être des placements plus rentables, mais moins sûrs.

Malheureusement, beaucoup sont des parkings de copropriétés, ce qui ne m’arrange pas du tout à cause des contraintes que ces copropriétés ajoutent

Une place de parking, c’est forcément en copropriété. Il ne me semble pas qu’on puisse trouver une place de parking isolée, toute seule, ou alors c’est sur la voie publique et ça appartient à la collectivité (municipalité ou autre). Les box et garages, c’est pareil. Mais c’est pas si contraignant en vrai.

Je suis en plein là-dedans en ce moment. J’ai un garage à louer en plein 8è arrondissement de Lyon, en sous-sol sécurisé, environ 12 m². Oui, ceci est une petite annonce.

Le sujet des investissements, immobiliers ou non, est très vaste. À l’occasion, on peut s’appeler sur Discord pour en discuter.

Salut Herbe,

Je n’interviendrai pas sur la partie location de parking étant donné que je n’en ai jamais fait.

Ce que je peux te suggérer, en revanche, c’est de faire appel à une société de conseil en gestion de patrimoine. Non pas que tes collègues sont de mauvais conseils, mais ces personnes-là sont formées pour te poser les bonnes questions sur tes projets de vie te te fournir des pistes d’investissement adaptées à ceux-ci.

Autre point que j’aimerais que tu développes plus, parce que je ne suis pas sûr de comprendre :

PS N°2 : je suis en mesure d’acheter cash ces biens, ce qui signifie que je n’ai pas besoin de devoir faire un prêt pour cela. Donc normalement c’est mieux pour toucher les rentes. (Il faut bien sûr que le prix ne soit pas trop élevé par rapport aux rentes sinon c’est bof).

@Ge0: si tu achètes à crédit, il faut le rembourser et donc ton investissement met plus longtemps pour être rentable (car il y a forcément les intérêts)
Cela dit, ce n’est pas forcément toujours vrai : parfois il vaut mieux placé dans son argent à un taux N et prendre un crédit à un taux inférieur à N (bien sur c’est pas si simple à trouver )

@DonKnacki si tu prends à crédit, tu peux aussi faire un levier intéressant et acheter non pas une, mais deux voire plusieurs places de parking.

Étant donné que l’argent a toujours de moins en moins de valeur avec le temps (à cause de l’inflation par exemple), l’argent que tu auras remboursé sur plusieurs années en aura moins qu’aujourd’hui. Ce qui n’est pas le cas de tes places de parking.

Alors oui ton investissement met plus longtemps pour être rentable, et c’est pour ça que j’ai bien précisé à Herbe de consulter un fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine qui saura l’éclairer en fonction de son projet réel.

Ce sont deux visions des choses différentes qui méritent d’être étudiées.

Acheter avec un credit est pratiquement toujours plus interessant que de detruire son capital. Meme avec un credit a 3%, et en faisant l’hypothese d’une alternative qui soit un achat cash versus 10% d’apport, les 90% restant peuvent soit etre directement re-investi dans un autre achat ou simplement place quelque part avec une remuneration correcte - 5% en moyenne sur des ETF.

De plus, avec une forte inflation, la valeur de la dette contractee diminue de facto avec le temps.

À nuancer que s’endetter n’est pas un acte anodin et fait porter un risque en cas d’insolvabilité. Si la valeur de l’actif baisse, le crédit sera plus difficile à rembourser.

Je consulte pour le moment LeFigaro, LeBonCoin et SeLoger.com mais si vous en connaissez d’autres je suis preneur.

Tu peux rajouter les agences immobilières, même si elles publient souvent leurs annonces sur LBC. Sinon, le bouche à oreille, mais faut avoir de la chance.

ce qui ne m’arrange pas du tout à cause des contraintes que ces copropriétés ajoutent.

Ça c’est des choix personnels. Après les frais de copro ne sont généralement pas très élevés sur les parking/garage (pas d’ascenseur, pas de ménage, pas d’entretien des réseaux…). C’est à toi de définir tes critères.

Aussi, quelle démarche verriez-vous pour savoir si acheter tel ou tel bien spécifique est une bonne idée ou non ? Je veux dire, partiriez-vous du principe qu’il suffirait de regarder l’historique des prix de ce bien spécifiquement, par exemple ?

L’historique du bien, non. L’historique du quartier, oui. Regarder les prix des biens similaires dans le même quartier aussi, voir si le prix demandé est cohérent. Visiter plusieurs trucs, pour voir quel prix correspond à quel type de qualité. En étant prudent quand même. J’ai visité pas mal de trucs hors de prix qui était absolument pourris et d’autre très sympa à des prix très raisonnables. Les premiers avaient toujours leur annonces en ligne deux ans après d’ailleurs.

Aussi, quelle démarche verriez-vous pour savoir si acheter tel ou tel bien spécifique est une bonne idée ou non ? Je veux dire, partiriez-vous du principe qu’il suffirait de regarder l’historique des prix de ce bien spécifiquement, par exemple ?

si tu prends à crédit, tu peux aussi faire un levier intéressant

Acheter avec un credit est pratiquement toujours plus interessant que de detruire son capital.

En résumé, acheter à crédit signifie une meilleure rentabilité, mais plus de risque (si la valeur de ton actif ou de ta rente baisse, tu peux te retrouver insolvable).

Une place de parking, c’est forcément en copropriété. Il ne me semble pas qu’on puisse trouver une place de parking isolée, toute seule

Ça existe, mais yen a pas beaucoup.

1000€ par mois ? Je trouve un box fermé de 10m² porte Dauphine à Paris 16e pour 330€ charges comprises. C’est un des plus chers sur Paris !
C’est le revenu du loyer qui est imposable, pas les charges. Il faut de plus compter la taxe foncière.

Non 100 € par mois, pas 1000. Je ne parle pas de Paris, je parle d’une ville de province. Effectivement à Paris, c’est un autre monde.

Le danger de gagner de l’argent c’est de devoir payer des impôts dessus ?

Ça paraît pourtant être la moindre des choses. Mais effectivement les personnes qui gagnent le plus trouveront toujours des combines pour en payer moins.

Cela dit l’avertissement reste important : je connais trop de personnes qui se lancent dans des opérations censées leur rapporter des revenus (location/vente, autoentreprise en parallèle du salariat, voire même artisan indépendant) en oubliant complètement que les revenus dégagés vont être soumis à imposition, et souvent pas qu’un peu. Et donc qui se retrouvent complètement dans la merde au moment de devoir payer lesdits impôts, parce que l’argent correspondant a déjà été dépensé dans autre chose ou – sans doute pire – n’a jamais été gagné (« pire » parce que ça fait que l’activité est intrinsèquement déficitaire).

Exemple (hors sujet) que j’ai vu, assez typique :
Un salarié n’a plus d’emploi, il continue son activité rémunérée sur grosso modo la base de son ancien salaire. Pas de chance, il ne savait pas qu’il lui faudrait payer les cotisations sociales (chômage , maladie, retraite), et je ne suis pas sûr qu’il avait bien estimé les frais professionnels (télécommunication + équipements).

Pour en revenir au sujet, toujours dans Paris 16e, je vois des box dans le 80.000€, ce qui fait qu’il faudrait trouver un locataire pour 350–400€ par mois. En dessous de 200€ un bon vieux livret est nettement plus pertinent.