Questions sur du droit entre propriétaires et locataires

Cas d'une colocation dans une maison

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Bonsoir,

Je suis actuellement en colocation avec trois autres personnes. Cependant aujourd'hui, on est entrain de se rendre compte qu'il y a un abus vis à vis des propriétaires. N'y connaissant rien en droit, j'aimerais avoir votre avis pour savoir comment agir.

Les propriétaires ont mis en location leur maison meublée pour la première fois le 1er août 2015. Ces derniers partant à l'île de la réunion pour une durée non-déterminée. Je suis entré dans la colocation le 11 mai 2016.

Je vais tenter ici de lister une suite d'évênements qui me semble important.

  • Pendant les premiers mois, les propriétaires sans prévenir les locataires louaient la maison à une cinquième personne à la cave.
  • L'un des propriétaires est libraire. Il utilise une grande partie de la cave pour stocker des livres. Ceci est une excuse pour que la mère d'un des propriétaire vienne dans la maison régulièrement pour faire des envois de livres à la Réunion. Cette personne évidemment ne previent pas quand elle vient. On le constate souvent a posteriori.
  • Au total, à notre connaissance, trois personnes liés à la famille des propriétaires ont un jeu de clés. Chacun venant dans la maison de façon aléatoire. On soupçonne qu'ils en profitent pour faire un contrôle de la maison.
  • On reçoit régulièrement des couriers liés à l'entreprise du propriétaire qui est libraire
  • En mai 2016, les propriétaires sont revenus en France. L'un des propriétaires a dormi dans la maison pendant une semaine. On était seulement au courant qu'ils venaient gérer des affaires, mais pas que quelqu'un allait dormir dans la maison.
  • En juillet 2016, je reçois un avenant sur mon bail. Cet avenant modifie 5 points du bail:
  • Il prévoit un partage de la taxe habitation en 4 parts
  • Les charges sont augmentés pour prendre en compte internet. En particulier, on doit se répartir 40 € d'internet (même pas la fibre).
  • Il prévoit une disposition pour le fioul consommé.
  • Il rajoute une clause qui prévoit la taille des arbres

Aujourd'hui, on (tous les colocataires) en a marre d'avoir des visites sans être prévenu. Cela est quotidien (3 fois par semaine environ). En ce qui me concerne, je trouve ça aussi pas normal de devoir m'occuper de la taille des arbres sachant que lors de mon emmenagement, ce n'avait clairement pas été fait. L'avenant prévoit que si le propriétaire ou une tierce personne constate qu'il y a un problème sur la taille des arbres, alors ils pourront engager quelqu'un à nos frais. Enfin, nous faire payer 40 € d'internet, alors qu'en regardant sur les sites des FAI, on pourrait s'en tirer pour 20 €, je trouve ça limite. On suppose que le forfait permet de leur payer aussi leurs forfaits mobiles.

Suite à ce constat, je n'ai toujours pas signer l'avenant. Un des colocataires qui doit renouveler son bail a déjà envoyé un mail aux propriétaires leur signalant ces détails. On se demande aussi puisque les propriétaires occupent une partie de la maison et que régulièrement une personne vient, pourquoi ils ne participeraient pas à la taxe d'habitation ?

Je souhaite leur envoyer un mail pour signaler ces problèmes, mais je préferai ouvrir ce post pour recueillir vos avis. Pour le moment, je sais juste que les visites quotidiennes sont considérées par la loi comme de la violation de domicile à partir du moment où on est pas prévenu. Pour le reste, sur les évênements que j'ai cité, il y a des choses qui me semblent louche, mais n'ayant jamais fait de droit, je ne sais pas si je peux y faire quelque chose.

Je crois que c'est à peu près tout.

Bonne soirée =)

P.S.

Je viens de me rendre compte que j'ai oublié de préciser que l'avenant de toute façon est erroné puisque la quantité de fioul indiquée n'est pas correct. De plus, mon colocataire n'a jamais reçu de réponse suite au mail envoyé il y a plus d'une semaine.

Un dernier point aussi. Pendant la visite des propriétaires en mai, ils ont profité d'un dimanche pour inviter tous leurs amis pour se faire un repas à la maison (environ une douzaine de personnes) sans qu'on soit prévenu.

Édité par artragis

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Concernant la possession des clés par le proprio et son entrée sans vous prévenir : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F12244

SpaceFox

C'est ce que je dis, c'est la seule chose sur laquelle je sais que la loi est de notre côté. Par contre, j'ai pas non plus envie de me fighter avec les proprios. Je pense qu'ils sont un peu inconscient. Mais si je rédige un mail j'aimerai autant leur faire comprendre que leur façon d'agir n'est pas légal. Si il n'y a que ce point, ok. Mais il me semble qu'il y a d'autres points non légaux, notamment le coup de la société qui limite est déclarée chez nous…

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Staff

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+1. Clairement.

Je ne suis pas spécialiste de la législation française sur les baux locatifs. Je ne souhaite pas trop faire de rapprochement avec la législation belge, y a probablement de menues différences très importantes.

Mais ici, je recommande de consulter un avocat spécialisé, sans forcément faire une ouverture de dossier hein, une simple consultation, c'est le meilleur moyen d'avoir une réponse claire basée sur de la jurisprudence pour des cas de figure similaires au tien.

Tu peux toujours envoyer un MP à Leeloo, c'est une ancienne avocate, elle pourra peut-être te donner des renseignements complémentaires.

Staff

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Si tu as besoin de conseils, tu peux essayer de contacter l'Adil de ton département (Adil signifiant Association départementale Info-logement). Ils sont là justement pour informer locataires et propriétaires, en particulier en cas de conflit. Et c'est gratuit (enfin subventionné par l'impôt disons).

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Staff

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  • On ne peut pas louer une cave. Légifrance.
  • On ne peut placer le siège social de son entreprise que si l'on a un droit de jouissance sur le local. À confirmer, mais je crois que vous, locataires, avez le droit de jouissance, tandis que lui a le droit de propriété. Légifrance.
  • Comme cité auparavant, il n'a pas le droit de venir sans votre autorisation.

À partir de là, tu peux soit la tenter à l'amiable, en demandant le retrait de l'avenant et la fin des allers et venus par lettre recommandé, soit contacter une association de défense de locataire qui se fera un plaisir d'envoyer un avocat. En dernier recours, tu peux appeler la police et porter plainte s'ils reviennent sans autorisation (cf le légifrance de SapceFox).

Hier, dans le parc, j'ai vu une petite vieille entourée de dinosaures aviens. Je donne pas cher de sa peau.

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Staff

Un locataire ne détient qu'un droit personnel (un droit de créance) à l'encontre du propriétaire du bien. Il n'a aucun droit réel sur l'immeuble.

Le bailleur doit garantir une jouissance paisible du bien faisant l'objet du bail (travaux et troubles divers) mais si le locataire a un droit personnel lui autorisant de vivre dans le bien loué, il n'a pas de droit réel comme un usufruitier. Au sens juridique, il n'a aucun droit de jouissance. Ses droits proviennent de la créance qu'il a envers le débiteur bailleur.

Édité par Arius

Staff

Donc on aurait le droit d'installer le siège social de son entreprise dans un bâtiment que l'on loue, sans avoir à demander l’autorisation des locataires ? Ça me parait quand même un peu bizarre…

Hier, dans le parc, j'ai vu une petite vieille entourée de dinosaures aviens. Je donne pas cher de sa peau.

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Staff

Je ne fais ici que souligner le principe de base. La notion de jouissance peut être assimilée de manière plus large en droit des sociétés qu'en droit réel immobilier. Ce qui permet d'inclure les locataires dans le tas. Ça dépend du sens que l'on donne à la notion de jouissance.

Mais au sens du droit réel, pour avoir la jouissance, il faut avoir soit la propriété pleine et entière, soit un droit réel démembré : emphytéose, usufruit, etc.

Édité par Arius

Je suis d'accord pour le recommandé avec accusé de réception. C'est toujours un début. Le problème avec ce genre de situations, c'est qu'il n'est jamais bon d'avoir besoin de faire appel à la justice (ça coûte cher, ça prend du temps, et les délais sont très longs). En outre, c'est toujours mieux d'éviter d'être en conflit avec ses proprios.

Je dis n'importe quoi, mais est-il envisageable pour vous que vous déménagiez ? Parce que manifestement, vos proprios n'ont pas l'air « inconscients », bien au contraire. Vu ce que tu décris, j'ai plutôt l'impression qu'ils profitent au max du fait que les procédures pour éviter les désagréments qu'ils vous causent long longues et pénibles. S'ils ont été en mesure de vous envoyer un avenant écrit avec plein de clauses assez compliquées, ils sont largement en mesure de comprendre les quelques documents à lire sur service-public.fr ; si en plus ils sont libraires, tout porte à croire qu'ils sont parfaitement alphabétisés, ils n'ont donc pas le bénéfice du doute.

Conclusion : l'envoi d'un courrier avec accusé de réception expliquant la situation (visites impromptues, l'histoire de la cave, et aussi l'avenant) et citant les extraits d'articles de loi mettant en défaut leur comportement me semble parfaitement indiqué vue la situation. Surtout s'ils refusent de répondre par mail (et par téléphone aussi, j'imagine ?)…

Comme vu sur Légifrance

À savoir : rien n'interdit au locataire de changer la serrure ou le barillet pendant toute la période de location, sous réserve d'une remise en l'état initial de la porte lors de son départ.

Changez le cylindre de vos portes et le tour est réglé ! Y'a de très bons cylindres avec 4-5 clés. J'ai emménagé récemment, et c'est la première chose que j'ai fais, notamment parce qu'on sait pas qui a les clés… Et vu que c'est le moulin votre maison, je serais pas du tout rassuré !

Cela peut être une réponse à l'un des problèmes ! ^^

Édité par Prechan

Alea Jacta Zeste !

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Staff
Auteur du sujet

Je suis d'accord pour le recommandé avec accusé de réception. C'est toujours un début. Le problème avec ce genre de situations, c'est qu'il n'est jamais bon d'avoir besoin de faire appel à la justice (ça coûte cher, ça prend du temps, et les délais sont très longs). En outre, c'est toujours mieux d'éviter d'être en conflit avec ses proprios.

Je vais d'abord envoyé un mail en expliquant les raisons qui m'ont amené à ne pas signer l'avenant.

Je dis n'importe quoi, mais est-il envisageable pour vous que vous déménagiez ? Parce que manifestement, vos proprios n'ont pas l'air « inconscients », bien au contraire. Vu ce que tu décris, j'ai plutôt l'impression qu'ils profitent au max du fait que les procédures pour éviter les désagréments qu'ils vous causent long longues et pénibles. S'ils ont été en mesure de vous envoyer un avenant écrit avec plein de clauses assez compliquées, ils sont largement en mesure de comprendre les quelques documents à lire sur service-public.fr ; si en plus ils sont libraires, tout porte à croire qu'ils sont parfaitement alphabétisés, ils n'ont donc pas le bénéfice du doute.

J'ai un doute sur ça. Je pense qu'ils sont un peu inconscients et comme ils n'ont jamais été locataire dans leur vie je présume, ils ne se rendent pas compte de la gêne occasionée. Hier, je n'ai pas voulu entrer dans les détails, mais les personnes qui viennent s'arrangent tout de même pour essayer de venir quand il n'y a personne pour "éviter de gêner". C'est limite plus dérangeant je trouve, mais ils ne viennent pas n'importe comment.

Ce matin, monc coloc a croisé la personne qui est passée, et lui a dit que ça lui posait problème qu'elle soit là, et cette dernière était vraiment gênée apparemment.

Conclusion : l'envoi d'un courrier avec accusé de réception expliquant la situation (visites impromptues, l'histoire de la cave, et aussi l'avenant) et citant les extraits d'articles de loi mettant en défaut leur comportement me semble parfaitement indiqué vue la situation. Surtout s'ils refusent de répondre par mail (et par téléphone aussi, j'imagine ?)…

c_pages

Le problème du téléphone, c'est qu'il n'y a pas de trace écrite. Donc je préfère qu'il y ait une trace écrite. Donc soit le mail, soit la lettre. On ne souhaite pas rentrer en conflit car ils peuvent nous envoyer un préavis d'1 mois…

Un de mes objectifs avec ce topic était en tout cas de pouvoir appuyer mon argumentation sur les textes de lois pour leur montrer que la situation est clairement problématique.

Qu'en est-il pour la taxe d'habitation ? Même s'ils occupent une partie du logement (presque un étage pour la cave), ils ne sont pas tenus de participer ?

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Je penses que tu devrais tenter un premier contact par téléphone, ne serait-ce que pour exposer votre problème, donner tes arguments (montrer que tu t'es renseigné) et essayer d'avoir une conclusion à l'amiable.

Je serais dans son cas je le prendrai assez mal de recevoir un recommandé alors que personne ne m'a jamais parlé de cette situation (alors qu'il passe à la maison régulièrement).

Rien ne t'empêche d'avoir un premier contact téléphonique et éventuellement d'envoyer un recommandé par la suite selon comment ça se passe. Passer directement par la case recommandé avec extraits de lois dedans ça me semble un peu brutal comme approche. :p

"Il est vraiment regrettable que tous les gens qui savent parfaitement comment diriger un pays soient trop occupés à conduire des taxis et à couper des cheveux"

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Je suis d'accord avec Demandred, il vaut mieux en parler moins formellement pour exposer les griefs et voir la réaction, selon la réaction poser cela par écrit avant d'envisager d'aller plus loin.

Qu'en est-il pour la taxe d'habitation ? Même s'ils occupent une partie du logement (presque un étage pour la cave), ils ne sont pas tenus de participer ?

C'est qui ce "ils" ? Légalement ce sont les personnes signataires du bail (car ce sont eux qui occupent le logement) qui sont tenus aux yeux de la loi de payer cette taxe. S'il y a plusieurs personnes, la répartition du montant est à la discrétion des locataires.

La cave, comme elle n'est pas louable en tant que logement, elle ne peut faire objet de paiement pour la taxe d'habitation car personne ne doit y vivre et encore moins en tant que résidence principale. Or la taxe d'habitation ne concerne que la partie occupée humainement plus de 6 mois dans l'année. C'est-à-dire que les logements secondaires pour vacances, ou les logements inoccupés ne font pas l'objet d'une taxe d'habitation.

Amateur de Logiciel Libre et de la distribution GNU/Linux Fedora.

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Salut,

Je ne reviendrai pas sur les visites du propriétaire et des membres de sa famille quel qu’en soit la raison, les fêtes avec les amis organisées à votre domicile, les colocations (de surcoît illégale) imprévues qui sont autant de troubles à la jouissance paisible que vous êtes en droit d'exiger (Article 1719 Code Civil) et qui ont déjà largement été commentées.

Concernant la taxe d'habitation, tous les occupants du logement (dépendances y compris) au 1er janvier sont tenus d'y participer en théorie (un lien vers impôt.gouv pour plus de renseignements).

En revanche, pour ce qui est de la coupe des arbres, il semblerait que ce soit à votre charge, étant donné que vous êtes tenus des « menus entretiens » et « réparations locatives » (article 1754 Code Civil / Article 7 Loi n°89-462 du 6 juillet 1986), et d'après l'annexe Décret n°87-712 du Conseil d'Etat du 26 août 1987, en font notamment partie :
« I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.[…] »

Pour ce qui est du fioul et des frais liés à l'accès Internet, il faudrait étudier plus précisément les clauses, mais sont par exemple réputées non écrites :
« […] f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ; […] ».
Le reste de la liste est consultable à l'article 4 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au reste, simple appel téléphonique ou lettre recommandée, c'est une question délicate, j'aurais personnellement un penchant pour la seconde solution, bien que le point de vue de Demandred soit compréhensible.
Pour ma part, j'ai un doute sur l'inconscience de ces gens, quand on met un bien en location, on sait qu'on n'y invitera pas des amis pour faire un repas ou une fête quelconque (surtout sans prévenir), ça me paraît être une évidence.
L'absence de réponse à votre courriel ne fait qu'accroître, peut-être à tort, mes doutes sur l'inconscience de ces personnes, qui plus quand elles semblent être à même de vous faire parvenir un avenant avec de nouvelles clauses en votre défaveur.

Bref, appel téléphonique ou lettre recommandée, c'est une question délicate, c'est à vous de voir.

P.S.: Dernière remarque, pour les questions d'ordre juridique dans le domaine de l'immobilier, demander conseil/information auprès d'un notaire est le plus souvent gratuit.
Dans le cas contraire, le notaire est obligé de le préciser auparavant par écrit, donc aucun risque. ;)
D'ailleurs, selon les départements, régions, offices notariaux, des permanences peuvent êtres mises en place à cet effet.

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Staff
Auteur du sujet

Je ne sais pas vu que c'est la première année que la taxe habitation va tomber. Du coup, je vais passer un coup de fil et voir ce qu'il en est au lieu de faire un mail.

Merci à vous =) !

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