Logement à Paris

On s’éloigne de la question initiale, mais il y a en France un très gros problème d’aménagement du territoire. Je rêve d’un politique qui dise : on va déménager tel ministère à Orléans, tel autre ministère à Sens, et tel autre ministère à Amiens. Et on va déménager l’INSEE à Fontainebleau, et la SACEM à Laon.

Paris et le désert français… tu as eu des tentatives de déconcentration, même pour les entreprises, mais ça n’a pas prit. Le poids de l’histoire et l’inertie, sans doute !

Macron semblait être parti pour taxer plus le patrimoine immobilier d’ailleurs. Si tu pouvais résumer dans les grandes lignes pourquoi d’un point de vue économique l’immobilier est discutable, ça m’intéresse.

C’est pas franchement du fétichisme : pouvoir faire des travaux, aménager son lieu de vie, ou plus simplement (pour les plus âgés) investir une fois pour ne plus dépendre de revenus réguliers, c’est quand même intéressant. Sans parler de problèmes du quotidiens quand le propriétaire refuse de prendre ses responsabilités, là il n’y a pas grand choix à part partir. On ne peut pas louer toute sa vie, il y a un stade ou il faut pouvoir acheter.

Après, c’est clair que dans une nouvelle ville, il vaut largement mieux louer d’abord pendant quelques années, le temps de :

• découvrir la ville et savoir où on veut aller ;
• avoir un pied à terre pour acheter, parce que ça prends forcément plusieurs mois vu les délais légaux ;
• éventuellement se rendre compte qu’on ne va pas rester à ce poste / dans cette ville.

A titre perso, je loue à Paris depuis 6 ans et je projette d’en partir dans 2/3 ans. J’aurais pu acheter et revendre, mais je ne suis pas sûr que j’y aurais gagné beaucoup par rapport aux contraintes ; par contre j’achèterais sûrement une fois en province parce que là ça sera pour y rester, et c’est plus accessible.

Demandered : Dans ton raisonnement, tu oublie l’argent donné au bailleur en contrepartie du logement et donc du taux d’intérêt que tu pourrais en retirer.

Demandered : Dans ton raisonnement, tu oublie l’argent donné au bailleur en contrepartie du logement et donc du taux d’intérêt que tu pourrais en retirer.

Non, tu ne dois pas le prendre en compte : que tu achètes un logement et rembourse l’emprunt de 2000€ ou loue le même bien pour 1000€ par mois tu as toujours 1000€ qui "partent" dans les deux cas. Donc pas besoin de les prendre en compte. Seul l’argent économiser et qui lui peut être placé (ici 1000€ par mois) doit être pris en compte.

C’est la que je coince, quant tu as payé ta maison au bout de vingt ans, la maison t’appartient.

Effectivement, si on reprend la simulation de Demandered plus haut, si tu achètes t’as un patrimoine immobiler de 300k, si tu achètes pas tu auras un patrimoine financier de 285k.
Mais un patrimoine immobilier, c’est une épargne bloquée, qui ne rapporte rien (qui ne peut pas être placée), certes qui évite de payer un loyer mais qui coute aussi de l’argent (taxe foncière, assurance, réparations…)
C’est à étudier au cas par cas mais justement dans ton cas, où tu veux revendre rapidement, il faut voir aussi que tu auras au début les frais de notaire, frais bancaire et apport personnel réclamé par la banque. Est-ce que tout ça sera amorti au bout de 6-7 ans ? Un placement immobilier doit se voir plutôt sur le long terme.

Un placement immobilier doit se voir plutôt sur le long terme.

J’ai l’impression que la plupart des gens voient un placement immobilier comme un placement sûr, dont la valeur ne vas jamais diminuer. Ils oublient que :

• C’est un actif à rendement potentiellement négatif selon les frais qu’il entraine.
• La dernière fois qu’on a fait un truc de grande ampleur en pensant que le marché immobilier ne pouvait pas baisser on a fait la crise des subprimes. Et en France le marché ressemble plus à une bulle qu’a à truc qui va monter jusqu’au ciel. Nos parents pouvaient acheter un peu prêt n’importe quoi n’importe où sans trop de risques, ce n’est plus valable pour notre génération.
• Acheter revient à concentrer les risques personnels. Imaginez que vous achetiez et que l’emploi dans la région se dégrade, vous conduisant à perdre votre emploi. Quand l’emploi va mal dans une région, l’immobilier va aussi vers le bas. Vous allez donc vous retrouvez dans une situation où vous avez perdu votre emploi, vous devez quitter votre logement rapidement (donc moins de temps pour tirer un bon prix et négocier) et dans un contexte de prix en baisse. Avec un crédit à rembourser qui est fixe. Pas sur que ça soit une si bonne idée que ça. Là encore, regardez du coté des USA après 2008 pour voir que ce n’est pas une fiction que je décris.
• Dans un monde qui change plus rapidement et où ne fait plus sa carrière toute sa vie dans la même boîte, le risque énoncé au dessus est largement plus important pour notre génération que celle de nos parents.

Donc loin de moi de vouloir décourager les futurs propriétaires, mais juste dire que l’immobilier n’est pas forcement le truc génial qu’on à tous en tête intuitivement. Et que si on voit tous les avantages à être propriétaire, on à du mal à voir tous les inconvénients que cela peut avoir.

Je pense qu’argumenter en parlant de la crise des subprimes, c’est un mauvais argument.

On est en train de dire : Un type qui a un peu de capital, une formation, un emploi doit-il envisager d’acheter son logement, et en contre-argument, tu parles d’une situation où des gens ont incité d’autres gens sans emploi, sans formation et sans capital à s’endetter sur 20 ans et plus ! Et pire, ça s’est fait à très grande échelle.

La crise des subprimes, c’est ce qui peut arriver si on fait exactement l’inverse de ce qui est fait aujourd’hui. Et sans demi-mesure. Il faudrait passer d’une situation où les banques sont trop frileuses à une situation où les banques accorderaient des prêts sans aucun contrôle. (type Cofinoga, mais pour des logements).

Un pays a intérêt à ce que les individus soient propriétaires de leur logement. C’est bon pour la santé du pays. Le pays doit chercher le gagnant-gagnant, il doit chercher des solutions pour que des gens qui sont locataires aujourd’hui deviennent propriétaires. il doit viser à passer de 50% de propriétaires à 51% puis 52% …

en contre-argument, tu parles d’une situation où des gens ont incité d’autres gens sans emploi, sans formation et sans capital à s’endetter sur 20 ans et plus !

Non je voulais pas dire cela. Je voulais dire que les modèles de titrisations et d’évaluation des risques ont été bâti sur l’hypothèse que le marché immobilier américain ne pouvait pas voir les prix baisser. Sous cette hypothése, les crédit subprimes valaient vraiment un tripe A.

Sinon le prêt aux ménages subprimes n’était pas si stupide qu’on aime le dire. Aux USA les crédits sont basés sur la valeur des biens et non sur les revenus des agents avec une assurance comme chez nous. Si tu ne rembourses pas on te prend ta maison là bas. Si les prix de l’immobilier montent il n’y a pas vraiment de risque à prêter à un cueilleur de fraise Mexicain qui ne parle pas anglais. Si dans quelques années il ne rembourse pas son prêt, on vend sa maison comme elle voudra plus cher qu’il ne n’a acheté, non seulement la banque va se rembourser, mais le cueilleur mexicain pourra même gagner l’argent restant (ou obtenir une super tv/voiture via un refinancement). Donc sur le moment et d’un point de vue micro, c’est plutôt tentant pour tout le monde comme truc. C’est plus facile ex post de critique que ex ante, surtout sans avoir de vue globale du système au moment où il se met en place.

Un pays a intérêt à ce que les individus soient propriétaires de leur logement. C’est bon pour la santé du pays. Le pays doit chercher le gagnant-gagnant, il doit chercher des solutions pour que des gens qui sont locataires aujourd’hui deviennent propriétaires. il doit viser à passer de 50% de propriétaires à 51% puis 52% …

Pas forcement. Les anglais ont historiquement toujours eu des taux de propriété très bas et je ne crois pas qu’ils s’en soient jamais sorti plus mal que les français. Avoir une large portion de propriétaire veut aussi dire : - avoir une population plus endettée toute choses égales par ailleurs - avoir une population peu mobile en cas de crise économique ce qui ralenti la reprise

Je ne suis pas sur que vouloir absolument encourager la propriété privé (même sans tomber dans du subprime) soit une politique vraiment pertinente (sauf pour les agents immobiliers).

Merci je comprend mieux, je vais laisser décanter tranquillement.

Avoir une large portion de propriétaire veut aussi dire : - avoir une population plus endettée toute choses égales par ailleurs -

Ça, par contre, pas toujours vrai (+ attention à la terminologie). Si je prends le cas de la Belgique, proportionnellement, le nombre de personne en situation de surendettement¹ (exclusion faite donc des cas d’endettement problématique², qui est une situation différente et à distinguer aussi de la notion d’endettement³) n’est pas plus élevé que dans les pays voisins alors que nous avons un large nombre de propriétaires.

Et des études fréquentes montrent qu’en soi, de toutes les formes de crédit, c’est encore l’emprunt hypothécaire qui semble poser le moins de problème. La véritable source de surendettement, en Belgique comme ailleurs, ce sont les excès du crédit à la consommation et/ou combinaison de dettes, selon – évidemment – les caractéristiques du ménage (ressources, revenus, dettes existantes, valeur immobilière, etc.).

La Figure 11 illustre la situation de crédit de la population en fonction du quintile. Près de deux tiers (64 %) des personnes du premier quintile vivent dans des ménages n’ayant contracté ni crédit à la consommation ni emprunt hypothécaire. Le pourcentage des membres du ménage n’ayant contracté ni crédit à la consommation ni emprunt hypothécaire diminue fortement selon que le quintile augmente. Dans quintile le plus élevé on trouve un peu plus de un tiers (35%) n’ayant contracté ni emprunt hypothécaire ni crédit à la consommation. La baisse du nombre de personnes qui vivent dans des ménages n’ayant contracté ni emprunt hypothécaire ni crédit à la consommation est contrebalancée dans une large mesure par la hausse du pourcentage de personnes qui vivent dans des ménages ayant contracté un emprunt hypothécaire (41% des ménages dans le cinquième décile n’ont contracté qu’un emprunt hypothécaire). Le pourcentage de personnes qui vivent dans des ménages ayant contracté des crédits à la consommation (avec ou sans emprunt hypothécaire) est inférieur dans le premier décile et reste ensuite relativement stable dans les déciles suivants. Le pourcentage de personnes qui ont contracté des crédits à la consommation (avec ou sans emprunt hypothécaire) culmine dans le troisième décile.

Ça, par contre, pas toujours vrai

J’ai bien dis "toutes choses égales par ailleurs".

Je pense que la corrélation ’Proportion de foyers propriétaires // Taux d’endettement’ n’est pas du tout évidente.

Au premier abord, oui. Si personne n’achète rien, personne ne s’endette… Mais on est sur en gros 50% de propriétaires. C’est à dire relativement peu. La pénurie de logements vient un peu de là. Donc Bulle immobilière, et coût du logement élevé.

Si aujourd’hui la durée moyenne d’un emprunt pour devenir propriétaire est si élevée, c’est parce qu’il y a une pénurie de logements. Et donc parce qu’il y a trop peu de foyers qui choisissent de devenir propriétaires.

Plus de propriétaires, ça veut dire plus de foyers qui s’endettent, mais plus de foyers qui s’endettent, ça ne veut pas forcément dire un taux d’endettement moyen plus élevé. Si chaque foyer qui s’endette s’endette en moyenne sur 18 ans au lieu de 20, la baisse est énorme.

Au premier abord, oui. Si personne n’achète rien, personne ne s’endette… Mais on est sur en gros 50% de propriétaires. C’est à dire relativement peu. La pénurie de logements vient un peu de là. Donc Bulle immobilière, et coût du logement élevé.

Si aujourd’hui la durée moyenne d’un emprunt pour devenir propriétaire est si élevée, c’est parce qu’il y a une pénurie de logements. Et donc parce qu’il y a trop peu de foyers qui choisissent de devenir propriétaires.

Ce n’est pas parce qu’il y a peu de propriétaires qu’il y a peu de logements et que de fait les tarifs sont élevés.

Tu oublies le parc du logement social (qui fournit énormément de logements, sans occupant propriétaires pour autant) et le fait que les propriétaires peuvent avoir plusieurs biens immobiliers qu’ils louent aussi.

Ce qui est évident, c’est l’implication dans l’autre sens, à savoir qu’une pénurie de logements entraine une hausse des prix et une baisse du nombre de propriétaires (car moins de gens peuvent s’endetter suffisamment pour acheter).